La sous-location est une pratique courante, surtout lorsqu’un locataire doit s’absenter temporairement ou souhaite partager son logement. Cependant, cette démarche est strictement encadrée par le Code civil du Québec. Le Code établit les droits et obligations du locataire, du locateur et du sous-locataire. Il est donc essentiel de comprendre les règles avant de sous-louer un immeuble.

Le droit de sous-louer… sous certaines conditions

Selon l’article 1870 C.c.Q., un locataire peut sous-louer tout ou partie du logement. Il peut aussi céder son bail. Toutefois, il doit aviser le locateur de son intention et transmettre le nom et l’adresse du sous-locataire proposé.

De plus, il doit obtenir le consentement du locateur. Sans ce consentement, la sous-location est invalide. Le locateur ne peut pas refuser sans raison valable. Selon l’article 1871 C.c.Q., le refus doit reposer sur un motif sérieux. Cela peut inclure l’incapacité financière du sous-locataire ou un risque de trouble au voisinage.

Si le locateur ne répond pas dans les 15 jours suivant l’avis, il est réputé avoir consenti à la sous-location.

Les frais exigibles et les effets juridiques

Le locateur ne peut réclamer que le remboursement des dépenses raisonnables liées à la sous-location (article 1872 C.c.Q.).

Quant à la cession de bail, elle libère généralement le locataire initial de ses obligations (article 1873 C.c.Q.). Cependant, la sous-location ne produit pas cet effet. Le locataire demeure responsable envers le propriétaire. Ainsi, si le sous-locataire ne paie pas ou cause des dommages, le locateur peut se retourner contre le locataire initial.

Responsabilités du sous-locataire

Le sous-locataire n’a de lien juridique qu’avec le locataire, et non avec le propriétaire. Ainsi, selon l’article 1874 C.c.Q., il n’est tenu envers le locateur qu’à concurrence du loyer de la sous-location.

Cependant, si son comportement cause un préjudice sérieux au locateur ou aux occupants, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location (article 1875 C.c.Q.).

En revanche, si le locateur manque à ses obligations, le sous-locataire peut exercer les recours du locataire. En effet, ces recours permettent de faire exécuter les obligations, notamment en cas de problème de chauffage ou d’entretien (art. 1876 C.c.Q.).

• Le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux (article 1940 C.c.Q.). Sa sous-location prend fin au plus tard à la date de fin du bail principal. Il doit quitter après avoir reçu un préavis de 10 jours.
• Si un logement a été sous-loué pendant plus de 12 mois, le locateur peut refuser la reconduction du bail à son échéance (article 1944 C.c.Q.).
• Le sous-locataire peut demander au tribunal de faire fixer le loyer s’il paie un montant supérieur à celui payé dans les 12 mois précédents (article 1950 C.c.Q.).
• Le locataire ne peut pas exiger un loyer supérieur à celui qu’il paie, sauf pour couvrir des services ou meubles (article 1978.4 C.c.Q.).
Enfin, une personne aux études qui loue un logement d’un établissement d’enseignement ne peut pas sous-louer ni céder son bail (article 1981 C.c.Q.)

En résumé

La sous-location peut sembler simple, mais elle comporte plusieurs risques juridiques. Le locataire demeure responsable envers le propriétaire. Une sous-location mal encadrée peut mener à la résiliation du bail ou à des recours civils.

Avant de procéder, il est essentiel de :

• Obtenir un consentement écrit du locateur;
• Rédiger un contrat de sous-location clair et conforme à la loi;
• Et vérifier que le sous-locataire comprend bien ses obligations.

Conclusion

La sous-location constitue un outil utile pour plusieurs locataires. Toutefois, elle doit être effectuée avec prudence et conformément au Code civil. Une mauvaise sous-location peut entraîner des conséquences importantes, notamment des recours du propriétaire ou des conflits avec le sous-locataire.

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