En matière de droit immobilier, la servitude est un concept fondamental qui permet de concilier les droits de propriété entre voisins. Qu’il s’agisse d’un accès à la voie publique ou d’une interdiction de construire plus haut qu’une certaine hauteur. Ainsi, les servitudes répondent à des besoins pratiques tout en encadrant les rapports entre immeubles. Mais qu’est-ce qu’une servitude au juste, et en quoi diffère-t-elle du droit de passage?

Qu’est-ce qu’une servitude?

Par définition, la servitude (art. 1177) est « une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. »

Il s’agit donc d’un droit réel qui grève un immeuble (le fonds servant) au profit d’un autre immeuble (le fonds dominant). Le fonds servant rend un service, tandis que le fonds dominant en bénéficie. Ce qui constitue une contrainte pour le premier procure un avantage pour le second.

Pour être opposable aux tiers, la servitude doit être publiée au registre foncier (art. 2941). Une fois inscrite, elle demeure valide malgré un changement de propriétaire. En effet, elle est rattachée aux immeubles, et non aux personnes.

De plus, la servitude doit être utile au fonds dominant lui-même, et pas seulement à son propriétaire. Autrement dit, le service rendu doit améliorer l’usage ou la valeur de l’immeuble.

Exemple : ------ Dans l’exemple ci-dessus, le lot 3 est grevé d’une servitude de passage en faveur du lot 2. Cela signifie que le lot 2 est le fonds dominant, et le lot 3, le fonds servant. Grâce à cette servitude, les propriétaires du lot 2 peuvent utiliser une partie du lot 3 pour accéder à la voie publique.

Cette situation demeure inchangée après une vente. En effet, le nouveau propriétaire du lot 3 doit respecter la servitude. De son côté, le nouveau propriétaire du lot 2 continue d’en bénéficier.

Pour être valide, il faut un voisinage utile entre les deux immeubles. Toutefois, ils n’ont pas besoin d’être contigus. En revanche, ils doivent appartenir à des propriétaires distincts.

En principe, le fonds servant est passif. Son propriétaire doit tolérer l’usage prévu, comme laisser passer son voisin. Certaines servitudes imposent aussi des obligations, par exemple l’entretien du chemin d’accès.

La servitude peut découler (art. 1181) :

• D’un contrat (souvent intégré à une vente immobilière);
• D’un testament;
• De la loi

Servitude vs droit de passage : quelle différence?

Reprenons l’exemple précédent : si le propriétaire du lot 3 avait refusé de grever son terrain d’une servitude, le propriétaire du lot 2 aurait pu exiger un droit de passage, conformément à l’article 997 du Code civil du Québec, s’il était totalement enclavé. Ce droit de passage oblige donc le voisin à accorder un accès à la voie publique en échange d’une indemnité pour le préjudice subi. Contrairement à la servitude, ce droit prend fin dès qu’il n’est plus nécessaire (par exemple, si un nouveau chemin est créé).

La servitude, quant à elle :

• N’implique généralement aucune indemnité,
• Constitue un droit réel attaché à l’immeuble lui-même, et
• N’est pas révocable à volonté : elle suit les immeubles tant qu’elle est utile et publiée au registre foncier.

Conclusion

La servitude de passage est un outil juridique essentiel qui se distingue du droit de passage. Ainsi, par sa nature permanente, l’absence d’indemnité et son rattachement aux immeubles plutôt qu’aux personnes. Bien que souvent perçues comme une contrainte, les servitudes jouent un rôle clé dans la coexistence harmonieuse entre propriétaires fonciers. Une bonne compréhension de leur fonctionnement est donc primordiale pour tout propriétaire ou futur acquéreur.

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