Promesse d’achat : est-ce un contrat obligatoire?

Publié le 07 janvier 2026

Une promesse d’achat acceptée engage juridiquement les parties, même avant la signature chez le notaire. Les conséquences varient selon que l’on est acheteur ou vendeur. Ainsi, une mauvaise compréhension peut entraîner des pertes financières importantes. Notre cabinet peut analyser votre situation et vous guider avant ou après la signature d’une promesse d’achat.

Acheteurs et agente immobilière se serrant la main, illustrant la signature d’une promesse d’achat.

En savoir plus

Quand on trouve « la » maison ou « le » condo, tout passe par la promesse d’achat. Mais une question revient souvent :

« Si je change d’idée, est-ce que je suis obligé d’acheter/vendre quand même? »

La réponse courte est oui. En effet, une promesse d’achat acceptée est un contrat obligatoire. Cependant, les recours ne sont pas les mêmes pour l’acheteur et pour le vendeur.

Avant l’acceptation : une simple offre

Tant que le vendeur n’a pas signé, la promesse d’achat demeure une offre de contracter, rien de plus.

  • L’acheteur propose un prix et des conditions.
  • Le vendeur reste libre de refuser, faire une contre-offre ou laisser l’offre expirer.
À ce stade, le vendeur n’est pas encore lié.

Après l’acceptation : un véritable contrat

Une fois la promesse d’achat acceptée par le vendeur, on n’est plus dans la simple offre. Les deux parties sont tenues de conclure la vente, sous réserve des conditions prévues (inspection, financement, vente d’une autre propriété, etc.).

Une bonne promesse d’achat devrait toujours préciser notamment :

  • La description de l’immeuble;
  • Le prix de vente;
  • Les délais (inspection, signature chez le notaire, prise de possession, etc.);
  • Les accessoires inclus/exclus (électros, luminaires, remise, spa, etc.).
À ce stade, acheteur et vendeur ne peuvent plus “changer d’idée” sans conséquence. En effet, l’acheteur doit faire des efforts raisonnables pour obtenir son financement. Il ne peut pas simplement invoquer un refus bancaire après une démarche minimale.

« Personne ne peut me forcer à signer »… oui et non

En pratique, personne ne peut physiquement vous obliger à aller chez le notaire et à signer. Toutefois, le choix de ne pas se présenter à un prix :

  • Vous vous exposez à une action en passation de titre (pour forcer la vente quand c’est possible); et/ou
  • Un recours en dommages-intérêts (payer la différence, les pertes, les frais, etc.).
Ces recours visent donc à compenser pour les pertes subies par l’autre partie.

L’action en passation de titre : l’outil de l’acheteur

L’article 1712 C.c.Q. prévoit que si le promettant-vendeur ou le promettant-acheteur refuse de « passer titre », l’autre partie peut alors demander au tribunal un jugement qui tient lieu d’acte de vente.

Concrètement, pour l’acheteur, ça permet de forcer la vente lorsque :

  • Il existe une promesse d’achat valide et exécutoire (toutes les conditions sont remplies);
  • Le vendeur a été mis en demeure;
  • L’acheteur présente un projet d’acte de vente conforme à la promesse;
  • Le prix est offert ou consigné (ou garanti par une institution financière);
  • L’action est intentée dans un délai raisonnable.
En pratique, c’est donc un recours très utile pour l’acheteur qui veut véritablement la propriété.

Et le vendeur, peut-il forcer l’acheteur à acheter?

En théorie, oui. Le texte de l’article 1712 C.c.Q. vise autant l’acheteur que le vendeur.

En pratique, la Cour d’appel a rappelé que ce recours est rarement utile au vendeur. Pourquoi? Parce que même si le vendeur obtient un jugement, il reste dépendant de la volonté de l’acheteur de payer le prix. S’il ne paie pas, le jugement ne peut pas, à lui seul, transférer la propriété.

Résultat : pour un vendeur, le recours le plus réaliste est souvent :

  • Une poursuite en dommages-intérêts contre l’acheteur défaillant (ex.: différence entre le prix de la promesse d’achat et le prix finalement obtenu avec un autre acheteur, frais additionnels, etc.).

Si le vendeur vend à quelqu’un d’autre

a) L’immeuble est déjà vendu à un tiers

Si le promettant-vendeur vend l’immeuble à un autre acheteur malgré une promesse d’achat valide antérieure, le premier acheteur :

  • Ne peut pas faire annuler la vente déjà publiée au registre foncier;
  • Doit se contenter d’un recours en dommages contre le vendeur (et parfois contre le tiers de mauvaise foi).
b) Le vendeur s’apprête à vendre à quelqu’un d’autre

Si l’autre vente n’est pas encore signée, le promettant-acheteur peut, dans certains cas :
  • Demander une injonction pour empêcher temporairement la vente à un tiers,
  • En même temps qu’une action en passation de titre pour forcer la vente en sa faveur.
C’est un recours urgent et stratégique : il doit être analysé rapidement.

En résumé : est-ce obligatoire?

Oui.

  • Avant l’acceptation, la promesse d’achat est une simple offre : personne n’est encore lié.
  • Après l’acceptation, c’est un contrat : acheteur et vendeur doivent collaborer de bonne foi pour mener la transaction jusqu’à la signature chez le notaire.
  • En cas de refus d’aller au bout, les recours possibles incluent :
    • Action en passation de titre (surtout pour l’acheteur);
    • Recours en dommages-intérêts (souvent plus réaliste pour le vendeur).

Vous hésitez à signer ou une promesse d’achat a été brisée?

Que vous soyez acheteur ou vendeur, les conséquences d’une promesse d’achat non respectée peuvent être importantes financièrement.

Notre équipe en droit immobilier peut :

  • Analyser votre promesse d’achat;
  • Évaluer la validité de vos recours (passation de titre, injonction, dommages);
  • Vous accompagner dans la négociation ou les procédures judiciaires nécessaires.

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