Peut-on devenir propriétaire du terrain d’un voisin simplement avec le temps?

Au Québec, il est possible de devenir propriétaire d’une portion du terrain d’autrui uniquement par l’écoulement du temps. En effet, ce mécanisme juridique, appelé prescription acquisitive, demeure souvent méconnu. Il peut pourtant avoir des conséquences très concrètes pour les propriétaires et leurs voisins.

Avant d’aller plus loin, il faut préciser que la prescription acquisitive ne remplace pas le bornage ou le certificat de localisation. De plus, une vérification rigoureuse des titres demeure essentielle pour prévenir les litiges. Ainsi, ces outils permettent aussi de bien comprendre les limites réelles d’un terrain.

Qu’est-ce que la prescription acquisitive?

Le Code civil du Québec prévoit que la propriété peut s’acquérir de différentes façons. En effet, un bien peut être obtenu par contrat, donation, succession ou occupation. De plus, la propriété peut aussi s’acquérir par prescription acquisitive.

Selon l’article 2875 C.c.Q., la prescription permet d’acquérir un droit lorsque certaines conditions légales sont réunies. En effet, lorsqu’elle est acquisitive, elle permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien par sa seule possession. Cela inclut aussi les immeubles, conformément à l’article 2910 C.c.Q.

Pour qu’une personne puisse acquérir la propriété d’un terrain par prescription, sa possession doit respecter 4 critères (art. 922 C.c.Q).

• Paisible : sans opposition ni contestation du véritable propriétaire
• Continue : sans interruption pendant toute la durée requise
• Publique : visible et connue, non clandestine
• Non équivoque : sans ambiguïté quant au contrôle exercé sur le bien

Un exemple concret

Imaginez qu’une personne installe, par erreur ou par habitude, un cabanon sur une petite portion du terrain de son voisin. Si ce cabanon demeure en place :

• Sans conflit, donc de manière paisible;
• Sans interruption, donc de manière continue;
• À la vue de tous, donc de manière publique;
• Comme le ferait un propriétaire, donc de manière non équivoque.

Faut-il aller devant un tribunal?

Un fait important doit être rappelé : après dix ans, l’acquisition du droit de propriété se fait automatiquement. En effet, aucune procédure judiciaire n’est nécessaire selon l’article 2819 C.c.Q. La Cour suprême a confirmé cette interprétation dans l’arrêt Ostiguy c. Allie. Cependant, une action en justice peut être utile si le voisin conteste la situation. Elle n’est toutefois pas obligatoire pour que la prescription produise ses effets.

Pourquoi est-ce important pour les propriétaires?

Parce qu’un simple emplacement erroné peut entraîner une perte de terrain après dix ans. En effet, un cabanon, une clôture ou un aménagement paysager mal placé peut suffire.

D’où l’importance de :

• Vérifier régulièrement les limites de votre terrain;
• Demander un certificat de localisation à jour lors d’achats ou de travaux;
• Procéder au bornage lorsque les limites sont incertaines;
• Intervenir rapidement si un voisin empiète sur votre propriété.

Conclusion

La prescription acquisitive peut sembler surprenante, mais elle joue un rôle essentiel en droit immobilier. Elle stabilise des situations de fait qui durent dans le temps lorsque personne ne s’y oppose.

Si vous croyez être en situation d’empiètement, il est important de consulter un professionnel du droit. En effet, que vous soyez propriétaire ou possesseur, il pourra évaluer vos droits et vos recours. Pour discuter de votre situation, contactez notre équipe.