Publié le 08 décembre 2025
L’emphytéose et l’usufruit sont deux mécanismes importants du droit civil québécois. Ils permettent d’utiliser un bien appartenant à autrui, tout en respectant les limites imposées par la loi. Ces droits d’usage offrent des avantages différents selon les besoins des parties. Notre cabinet peut vous aider à choisir entre l’emphytéose et l’usufruit, ou encore à comprendre leurs implications dans un projet immobilier ou successoral.
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En droit civil québécois, il existe plusieurs façons pour une personne d’utiliser un bien appartenant à autrui. Parmi celles-ci, l’emphytéose et l’usufruit occupent une place particulière. Ces droits permettent de jouir d’un bien sans en être propriétaire. Toutefois, ils poursuivent des objectifs distincts et confèrent des droits inégaux.
L’emphytéose : un droit d’usage à caractère durable et constructif
L’emphytéose, définie à l’article 1195 du Code civil du Québec, confère à une personne, appelée emphytéote, le droit d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui. Elle permet aussi d’en tirer les avantages, tout en préservant l’existence du bien. De plus, l’emphytéote doit réaliser des améliorations permanentes, telles que des constructions ou des plantations.
Ce droit est toujours temporaire. Sa durée minimale de 10 ans et maximale de 100 ans (art. 1197 C.c.Q.). Pendant ce temps, l’emphytéote dispose de presque tous les pouvoirs du propriétaire. Il peut occuper, louer, aliéner ou hypothéquer son droit (art. 1200 C.c.Q.). En contrepartie, il assume des obligations importantes, notamment celles :
- De réaliser les travaux prévus à l’acte constitutif;
- De payer les charges foncières (art. 1205 C.c.Q.);
- De supporter les réparations, même majeures (art. 1203 C.c.Q.)
- Et de remettre l’immeuble en bon état à la fin de l’emphytéose, avec les constructions et améliorations apportées (art .1210 C.c.Q.)
L’usufruit : un droit d’usage limité dans le temps et la substance
L’usufruit, prévu à l’article 1120 C.c.Q., confère à son titulaire, l’usufruitier, le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les revenus. Toutefois, il doit en conserver la substance. Autrement dit, l’usufruitier peut tirer profit du bien (par exemple en percevant les loyers d’un immeuble). Par contre, il ne peut pas en altérer la nature ni en disposer.
L’usufruit peut être établi par contrat, par testament ou par la loi (art. 1121 C.c.Q.) et ne peut excéder 100 ans. S’il n’y a pas de durée précisée, il est présumé durer 30 ans (art. 1123 C.c.Q.). L’usufruitier doit entretenir le bien et en assumer les réparations d’entretien (art. 1151 C.c.Q.). Les réparations majeures demeurent toutefois à la charge du nu-propriétaire.
À la fin de l’usufruit, le bien revient au nu-propriétaire dans l’état où il se trouve. Il n’y a aucune indemnité pour les améliorations effectuées, sauf exception (art. 1138 C.c.Q.).
Ainsi, l’usufruit est souvent choisi dans un contexte de planification successorale ou patrimoniale, car il permet de transmettre les revenus d’un bien sans en céder la propriété.
Les principales différences à retenir
| Aspect | Emphytéose | Usufruit |
|---|---|---|
| Nature du bien | Immeuble seulement | Meuble ou immeuble |
| Durée | 10 à 100 ans | Jusqu’à 100 ans (30 ans par défaut) |
| Droits conférés | Presque tous les droits du propriétaire | Droit d’usage et de jouissance seulement |
| Obligations principales | Construire, entretenir, payer les charges foncières | Conserver la substance, entretenir le bien |
| Objectif | Accroître la valeur du bien | Permettre l’usage et la perception des revenus |
| Fin du droit | Le propriétaire reprend l’immeuble et les améliorations | Le bien revient au nu-propriétaire, sans indemnité |
Conclusion
Bien qu’ils confèrent tous deux un droit d’usage sur le bien d’autrui, l’emphytéose et l’usufruit se distinguent par leur portée et leurs effets juridiques. L’emphytéose vise la mise en valeur durable d’un immeuble, tandis que l’usufruit permet un usage temporaire axé sur la perception des revenus. Le choix entre l’un ou l’autre dépendra des besoins des parties et de la finalité recherchée. En effet, qu’il s’agisse d’un projet immobilier, d’une planification successorale ou d’une structuration patrimoniale.
Si vous souhaitez obtenir des conseils sur l’emphytéose ou l’usufruit, notre cabinet peut vous aider à analyser votre situation. Pour nous joindre, consultez notre page de contact dès maintenant.