La copropriété indivise attire de plus en plus d’acheteurs au Québec, surtout dans les grands centres urbains où les prix de l'immobilier restent élevés. Acheter en copropriété indivise — entre amis, conjoints, membres de la famille ou même inconnus — peut sembler économique et flexible. Toutefois, ce mode d’acquisition présente plusieurs risques et enjeux juridiques qu’il faut bien comprendre avant de s’engager.

Qu’est-ce que la copropriété indivise?

Contrairement à la copropriété divise, la copropriété indivise n’implique aucune division officielle des unités par cadastre. Tous les copropriétaires sont collectivement propriétaires de l’ensemble de l’immeuble, sans qu’une partie spécifique leur appartienne légalement.

Chaque copropriétaire peut, en principe, exercer ses droits sur l’ensemble du bien. Pour éviter les malentendus, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce document — bien que non obligatoire — précise l’usage exclusif de certaines parties, la répartition des dépenses, les règles de gestion et les modalités de revente.

Convention d’indivision : essentielle, mais facultative

En l’absence de convention d’indivision, ce sont les règles du Code civil du Québec qui s’appliquent(art. 1012 et ss.). Bien qu’elles établissent un cadre juridique minimal, elles demeurent floues et insuffisantes comparées à celles de la copropriété divise. Cette imprécision crée des zones grises, propices aux conflits concernant l’usage, les charges ou les travaux.

Une convention bien rédigée permet donc de clarifier les responsabilités de chaque indivisaire. Elle offre aux copropriétaires un cadre contractuel clair pour définir leurs droits et obligations. Elle permet aussi de prévenir les désaccords et d’assurer une gestion harmonieuse de l’immeuble au quotidien.

Copropriété indivise : des limites à la revente

La revente d’une quote-part indivise peut s’avérer plus complexe que celle d’un condo en copropriété divise. D’une part, le marché est plus restreint. D’autre part, les acheteurs doivent souvent faire face à des conditions de financement plus strictes. Plusieurs institutions financières exigent, par exemple, que tous les copropriétaires empruntent auprès du même prêteur. Elles demandent aussi une mise de fonds minimale de 20 %.

Le droit de retrait prévu à l’article 1022 C.c.Q. constitue une autre contrainte importante. En effet, si un indivisaire vend sa part à un tiers, les autres peuvent, dans un délai de 60 jours, racheter cette part au même prix. Ce droit peut compliquer une transaction ou dissuader certains acheteurs.

Louer un logement en indivision : une fausse bonne idée?

L’achat d’un logement indivis dans le but de le louer à un tiers doit être envisagé avec prudence. En effet, le locataire bénéficie de protections accrues en vertu du Code civil du Québec, ce qui rend l’éviction particulièrement difficile.

Le propriétaire d’une part indivise ne peut reprendre aucun logement de l’immeuble, sauf si un seul autre propriétaire y détient une part et qu’il s’agit de son conjoint (art.1858).

De plus, certaines institutions financières refusent de financer un achat indivis lorsque le logement est destiné à la location, ou imposent des clauses restrictives à cet effet.

Risques financiers liés à la copropriété indivise

Les considérations financières propres à l’indivision méritent une attention particulière :

• Pas d’obligation légale de constituer un fonds de prévoyance : contrairement à la copropriété divise, la loi n’exige aucun fonds pour couvrir les réparations majeures. En cas d’imprévus (toiture, fondations, etc.), les indivisaires doivent débourser rapidement. Cela peut générer des tensions ou causer des difficultés financières.
• Solidarité entre les indivisaires : chacun est responsable solidairement des obligations liées à l’immeuble. Ainsi, si un indivisaire ne paie pas sa part des taxes municipales, de l’assurance ou des travaux, les autres peuvent devoir payer pour lui.
• Partage inégal des charges : si aucun mécanisme clair n’est prévu dans la convention d’indivision, certaines charges peuvent être réparties de manière injuste ou contestée. Cela est particulièrement vrai lorsque l’usage des lieux est inégal.

Les avantages possibles de la copropriété indivise

Malgré ses inconvénients, la copropriété indivise peut être avantageuse dans certains cas :

• Achat d’un duplex ou triplex entre amis ou membres d’une même famille ;
• Projet commun avec des valeurs partagées (ex. : cohabitation intergénérationnelle) ;
• Possibilité de partager les coûts d’acquisition et d’entretien.

Conclusion : Bien s’informer avant d’acheter en indivision

Acheter en copropriété indivise implique des risques juridiques et financiers. Une bonne préparation est donc essentielle. Pour vous protéger, consultez Gaucher Ross Avocats. Nous pouvons vous aider à rédiger votre convention d’indivision et à évaluer la viabilité de votre projet.

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